Cedolare secca.

Si avvicina la scadenza per l’opzione e il versamento dell’acconto.

Il prossimo 6 luglio 2011 scade il temine per il versamento del primo acconto sull’imposta denominata “cedolare secca” per coloro che hanno deciso di optare per il nuovo sistema fiscale, applicato alle rendite per canone di locazione degli immobili adibiti ad abitazione.

L’articolo 3 del Decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, in materia di federalismo Fiscale Municipale, introduce una nuova forma di tassazione con due aliquote fisse: del 19% per i contratti a canone concordato e del 21% per i contratti liberi, in alternativa facoltativa al regime ordinario.

Inoltre la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, sulla risoluzione e sulle proroghe.

A favore dell’inquilino, il comma 11 dell’articolo 3 prevede “la sospensione della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente”. L’opzione ha effetto solo se viene preventivamente comunicata all’inquilino a mezzo lettera raccomandata.

Sembra davvero una svolta di notevole portata che, avvantaggiando entrambe le parti in causa, potrebbe far emergere quel sommerso così diffuso nelle locazioni. Tuttavia la nuova e più mitigata modalità impositiva non è sempre conveniente ed è necessaria una attenta valutazione di tutti gli elementi prima di decidere se optare per questa formula oppure conservare il precedente sistema. Occorre anzitutto tener presenti le attuali aliquote fiscali:

fino a € 15.000,00 aliquota del 23%

da € 15.000,00 fino ad € 28.000,00 aliquota 27%

da € 28.000,00 fino ad € 55.000,00 aliquota del 38%

da € 55.000,00 fino ad € 75.000,00 aliquota del 41%

oltre € 75.000;00 aliquota del 43%

Appare subito evidente che coloro che attualmente scontano l’aliquota del 23% non hanno alcun vantaggio dall’applicazione della cedolare secca, in quanto le nuove aliquote ( 19% o 21%) si applicano sull’intero ammontare dei canoni percepiti, anziché sul 85% come, invece, prevede il regime ordinario vigente.

Per coloro che raggiungono l’aliquota del 27% sulla parte eccedente i 15.000,00 euro si realizzerà un piccolo risparmio, che è destinato ad essere eroso dal mancato aggiornamento del canone. In questo caso occorre fare molto bene i conti, tenendo presente che l’opzione, essendo facoltativa, vincola solamente per il periodo espressamente indicato nella raccomandata inoltrata all’affittuario. Per aliquote oltre il 27%, la cedolare secca è sempre conveniente perchè si realizza un considerevole risparmio fiscale, che compensa abbondantemente il mancato aggiornamento del canone.

Modalità di versamento della cedolare secca

Per quanto attiene al pagamento dell’imposta dovuta per l’anno 2011, la norma dispone l’acconto pari all’85% dei canoni previsti per tutto l’anno, da versarsi in due rate:

- entro il 6 luglio 2011, quota pari al 40% dell’importo dovuto, mediante modello F24- codice tributo “1840” – acconto prima rata-

 entro il 30 novembre 2011, quota pari al 60% dell’importo dovuto, mediante modello F24- codice tributo “1841” – acconto seconda ratae,

- con la denuncia dei redditi del 2012, codice tributo 1842 – saldo.

In data 1° giugno 2011 l’Agenzia delle Entrate ha diramato la  circolare n. 26 avente per oggetto:  Cedolare secca sugli affitti – Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011,

 n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) – Primi chiarimenti

alla quale si rinvia per ulteriori approfondimenti dell'argomento

Fernanda Torsi